Информационный партнер предпринимателей РБ

«Управление недвижимостью» - интервью с директором ООО «Уфимская управляющая компания» Айдаром Бикмурзиным

«Управление недвижимостью» - интервью с директором ООО «Уфимская управляющая компания» Айдаром Бикмурзиным
Просмотры: 818
14.01.2019 в 09:15

Сегодня умение эффективно управлять недвижимостью становится всё более востребованным. В силу специфических особенностей данного направления бизнеса, вернее сказать услуг для бизнеса, такого рода работа предусматривает наличие у лиц её выполняющих определённых профессиональных навыков, опыта и знаний. В то время, когда популярность вложения денег в недвижимость была на достаточно высоком уровне, её охотно покупали, чтобы она «работала» на собственников, и, никого особо не интересовало кто и как ей будет управлять. Инвестировали и точка. В последствии, многие стали сталкиваться с проблемами, которые им, что называется «не по зубам». И, тогда кто-то стал делегировать свои полномочия своим коллегам и подчинённым и нанимал новых специалистов, дабы уйти от постоянного стресса и глубокой вовлеченности в этот процесс, либо находил управляющую компанию и заключал с ней договор на обслуживание и техническую эксплуатацию.

Мы встретились с директором ООО «Уфимская управляющая компания» Айдаром Бикмурзиным, чтобы из первых уст узнать о самой процедуре, предшествующей заключению такого рода договоров, о его опыте работы в данном направлении, мнении и оценке услуг в сфере управления недвижимостью.

 

- Айдар, здравствуйте. Спасибо, что нашли время для интервью. Как у вас возникла идея создать управляющую компанию?

- Сам являюсь собственником помещений. Друзья и знакомые, кто имеет в собственности нежилые помещения, сталкивались с проблемой отсутствия свободного времени. Звонил иногда друзьям: «Давай встретимся, на хоккей сходим или просто увидимся, побеседуем?». А мне в ответ: «Не могу. Собрание арендаторов вечером. Утром отопление чинить придут, днём показания счётчиков и водомеров снимать буду». И так до бесконечности. Со своей недвижимостью у меня не было никаких дополнительных проблем, но таких, как я единицы. Не у всех собственников есть определённые навыки и образование, как у меня. Таким вот образом постепенно пришёл к тому, что знакомые и друзья попросили им помочь и взять их здания на обслуживание. Так родилась идея создания управляющей компании, которая является сейчас одним из проектов Ассоциации предпринимателей Республики Башкортостан.

- С чего начинается работа управляющей компании и что нужно сделать перед тем, как заключить договор и рассчитать стоимость ваших услуг?        

- Как правило, я сам провожу технический аудит перед тем, как ответить человеку на вопрос: «Как, когда и сколько?». Мне нужно всё самому обойти и увидеть вживую. Система отопления, водоснабжения, вентиляция, электрическая сеть, и многое другое, чем «напичкано» здание. Просматриваю и изучаю всю техническую документацию на здание и инженерные сети. Смотрю договора от ресурсоснабжающих организаций, вникаю в расценки, технические параметры и показатели. Это занимает определённое количество времени, и чем больше квадратных метров недвижимости, тем значительнее подготовительная работа. Немаловажно количество арендаторов и их лояльность к собственнику. Бывали случаи, когда я отказывался именно по этой причине. К сожалению, я берусь не за любую работу и мне важно суметь исполнять её предельно квалифицировано.

- Какая средняя стоимость за обслуживание здания и что в неё входит?

- Сложно рассчитать среднюю стоимость. Вернее, её усреднить. На мою практику самая низкая стоимость была 20 рублей за квадратный метр. Это зависит от множества критериев. Наличия/отсутствия тех или иных инженерных коммуникаций, работоспособности ряда систем и сетей, пожарной безопасности, оповещения при пожаре и многих других, установленного в здании оборудования и применённых в процессе строительства материалов. Их сложности и себестоимости. Немаловажно и состояние самого здания, его внешний вид и ремонтнопригодность. В любом случае, наши услуги оцениваются только в разделе «Работа» и обязанность обновления устаревшего оборудования, в части покупки и утверждения, лежит на заказчике. Но, как известно, чем дороже и профессиональнее само оборудование и инженерные системы, тем более квалифицированные работники им для этой цели нужны, и выше стоимость наших услуг. И наоборот. Стоимость наших услуг, а это я хочу подчеркнуть, рассчитывается только за саму работу в процессе текущей эксплуатации и ремонта, без учёта стоимости материалов и оборудования.

- Вы берёте на себе все сложности взаимоотношений с надзорными и ресурсоснабжающими организациями?

- Для меня лично нет в том никакой сложности. Опыт работы, наработанная годами база контактов и взаимоотношений. Здравый смысл и небольшой дар предвидения. Это всё, что мне нужно, помимо штата квалифицированного административно-технического персонала, разумеется. Я уверен в своих силах и работниках, поэтому готов не только думать за собственников, но и нести долю ответственности, естественно, в рамках договорных обязательств. Не редки случаи, что предварительный аудит и обследование здания перед заключением договора на обслуживание уже говорит о том, где и на чём мы можем сэкономить, а где, наоборот, нужно будет потратиться. В последнем случае приходится объяснять и доказывать собственнику, что необходимо, например, привести в работоспособное состояние пожарную сигнализацию и систему тушения при пожаре, либо модернизировать или автоматизировать их. Про периодические испытания и измерения параметров электрических сетей тоже забывать не приходиться, ведь существуют определённые нормы и правила эксплуатации электроустановок, которые нужно соблюдать. Есть и плановые/сезонные виды работ в различных коммуникациях. Поверьте, если собственник сам будет заниматься техническими проблемами, которыми он не хочет заниматься, но обязан, в силу тех или иных причин, то у него практически не останется времени ни на что другое.

- Хорошо. А что, кроме экономии времени для собственника и решения всех его проблем с надзорными и ресурсоснабжающими организациями, вы ещё можете выдвинуть в качестве аргумента в пользу передачи нежилого помещения в управление специализированной компании?

- Я уже упомянул о том, что мы готовы нести свою долю ответственности за правильную эксплуатацию всех инженерных систем здания, включая и само здание, а также выполняем надлежащим образом все работы, связанные с текущим, капитальным ремонтом и работами в процессе эксплуатации. Мы знаем все нюансы, и напоминаем об этом письменно, с довольной регулярностью. Составляем план мероприятий и ремонтов, который напрямую согласовываем с собственником. Но, иногда ситуации могут быть критическими и чревато опираться лишь на календарные графики, ведь речь может идти о человеческой жизни, вероятности аварий и других нештатных ситуаций. Экономия денежных средств собственника – это одно из главных наших задач, и оно действительно так! Мы оптимизируем все процессы и затраты. Соответственно, так или иначе, но наша работа способствует сохранности зданий и имущества, а также увеличивает инвестиционную привлекательность для желающих купить или взять в аренду. Хотя, если вы хотите продать здание или помещение, которое находится в управлении, то бесспорно это будет также дополнительным плюсом к привлекательности недвижимости. Не могу не отметить и то, что мы работаем не только с собственниками зданий, но и с арендаторами помещений. Можем квалифицированно многое разъяснить, если нужно и доказать, помочь и обеспечить. Работа с людьми не ограничивается подсчётом параметров и сводом цифр. Всегда нужно быть в первую очередь человеком.

- Айдар, благодарим вас за честные и открытые ответы. Желаем вам новых проектов и профессиональных успехов!    


Автор: Андрей Гринберг
Ufa.Today Ufa.Today Ufa.Today
Присоединяйся к нам!
x