Ряды обманутых дольщиков не регулярно пополняются. И речь не только о строительных компаниях, которые оказались банкротами, но и просто недобросовестных организациях, не соблюдающих сроки сдачи жилья. При этом в числе пострадавших могут оказаться как физические лица, так и предприниматели — владельцы коммерческой недвижимости, расположенной в многоквартирных домах.
Последний громкий случай в Уфе показал, что долевое строительство всё больше напоминает финансовую пирамиду. Когда старые дома достраиваются за счет привлечения денег новых клиентов, тогда как должны были на средства первой очереди.
Как же не оказаться в ситуации, когда недвижимость так и не была сдана вовремя? Что должно заставить вас сомневаться в репутации строительной компании? Разбираемся в текущем обзоре UfaToday.
Продажа недвижимости не по договору долевого участия
Первое, что должно насторожить потенциального покупателя, — договор по сделке, отличающийся от договора долевого участия. То есть не соответствующий 214-ФЗ.
Если фирма не чиста на руку, то сделка проводится через так называемые строительные кооперативы — 215-ФЗ.
Разница в том, что в первом случае правом претендовать на долю в МКД обладает непосредственно покупатель, во втором — кооператив.
Кроме того, если сделка совершается через жилищный кооператив, то членство и договор заключаются непосредственно с ним, а не с застройщиком.
Понятно, что не ни тот, ни другой способ покупки жилья автоматически как не дает никаких гарантий, так и не лишает их. Но в случае с дополнительным посредником при совершении такой сделки появляются дополнительные риски. Поэтому лучше избегать таких компаний.
Отметим, что в ближайшее время должно вступить в силу новое законодательство, которое обяжет компании строить исключительно на собственные средства или кредиты банков.
Малое количество сданных объектов
Сомнительную строительную компанию можно определить также по количество введенных ей в эксплуатацию объектов. Чем их меньше, тем хуже. При этом стоит учитывать время существования организации.
Бурное строительство может маскироваться под большое количество проектов. Например, слишком много жилых комплексов находится на начальной стадии, тогда как готовых — единицы.
Если застройщик за 10 лет своей работы сдал два жилых комплекс, то это мало, три-четыре — нормально, пять и более — хорошо.
Стоит учитывать, что при текущих технологиях и адекватном финансировании объекта, его возведение занимает около двух лет. В данном случае речь идет о многоэтажном доме в несколько секций: две-три. При этом на разных стройплощадках в идеале работают самостоятельные подрядчики, что никак не сказывается на скорости возведения каждого из объектов.
На стройке не ведётся никаких работ
Еще один из признаков ненадежной компании — отсутствие видимой деятельности на строительной площадке объекта. То есть нет рабочих, кран простаивает. В течение нескольких месяцев ничего не меняется.
В данном случае необходимо отслеживать динамику строительства объекта в течение определенного срока перед его покупкой. Если положительных изменений нет, то стоит отказаться от сделки.
Лучше отдать предпочтение объектам, находящимся на предфинальной и финальной стадиях строительства, а также жилым комплексам, состоящим из нескольких домов. Во втором случае будет выбор в новых секциях, а качество работ можно будет оценить по уже возведенным.
Стоит поинтересоваться датой начала строительства выбранного дома, чтобы наиболее четко понимать все риски.
У застройщика отсутствуют какие-либо документы
Нередки случаи, когда строительные компании занимаются по сути самозахватом земель или не продляют разрешительные документы на строительство объекта в выбранном месте, аренду земли. Кроме того, возможны изменения в проекте, которые не были согласованы с администрацией города и профильными ведомствами. Например, изменилась этажность, появилась дополнительная секция и так далее.
Во всех этих случаях объект может быть признан незаконным, а значит, его возведение может быть заморожено, прекращено, а получение документов на квартиру или коммерческую недвижимость затруднено. Может дойти до того, что жилой комплекс, построенный с нарушениями, заставят снести.
Проверить статус объекта в Уфе можно, например, на сайте: стройкиуфы.рф.
У строительной компании стоит потребовать: разрешение на строительство, проектную документацию и все согласованные внесенные в нее изменения, договор на земельный участок, положительное заключение экспертизы, аудиторское заключение и бухгалтерский баланс.
Изучите информацию о компании в Интернете
Наконец, следует изучить информацию, которая встречается о застройщике в Сети. Вас должны в первую очередь заинтересовать новости по каким-либо объектам (поисковые запросы можно формировать и по ним), а также отзывы клиентов: в социальных сетях, форумах.
Если обнаруженная информация противоречива, следует отказаться от покупки у такой компании.
Вместе с этим необходимо ознакомиться с ходом строительства тех или иных объектов на сайте строительной компании: насколько эти данные актуальные, имеются ли вообще, соответствуют действительности, отражают динамику и так далее.
Кроме того, сегодня существуют независимые проекты и риэлторские агентства, которые также могут познакомить вас с ситуацией на строительном рынке.
А вот на мнение знакомых стоит полагаться не всегда, особенно, если они как-то связаны со строительной компанией.